Nghị định số 02/2022/NĐ-CP được ban hành áp dụng từ ngày 1.3.2022, mọi cá nhân và tổ chức kinh doanh BĐS bắt buộc phải đáp ứng một số điều kiện quy định mới.
4 điều kiện cần tuân thủ khi kinh doanh bất động sản năm 2022
Các tổ chức, cá nhân muốn hoạt động kinh doanh bất động sản từ 1.3.2022 phải đảm bảo thực hiện được đủ 4 điều kiện theo nghị định mới.
Thành lập doanh nghiệp
Tổ chức cá nhân muốn hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc đầu tiên cần thực hiện:
- Thành lập doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh là bất động sản
- Tuân thủ quy định của pháp luật về thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
Phải công khai thông tin
Công khai các thông tin sau:
- Thông tin về doanh nghiệp: Tên doanh nghiệp, địa chỉ, số điện thoại, người đại diện trên pháp luật.
- Thông tin về bất động sản ( theo khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh BĐS 2014): thông tin về việc thế chấp dự án bất động sản, nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh (nếu có), số lượng, loại sản phẩm BĐS đưa vào kinh doanh; số lượng, loại BĐS đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại.
Địa chỉ khai báo thông tin:
- Trang thông tin điện tử, trụ sở Ban Quản lý đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch.
Lưu ý: Trường hợp các thông tin đã công khai nhưng sau đó có sự thay đổi thì phải được cập nhật ngay sau khi có sự thay đổi.
Quy định về bất động sản có thể đưa vào kinh doanh
Nhà ở, công trình xây dựng cần có:
- Đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng, nhà gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Nếu trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có sẵn nhà, công trình xây dựng thì chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng, sở hữu nhà đất, công trình xây dựng.
- Quyền sử dụng không bị kê biên thi hành án.
Đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất cần có:
- Có sổ đỏ, sổ hồng.
- Về quyền sử dụng đất không xảy ra tranh chấp.
- Không bị kê biên thi hành án với quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất còn nằm trong thời hạn sử dụng.
Loại hình bất động sản hình thành trong tương lai cần có:
– Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ, bản vẽ thiết kế thi công dự án đã được phê duyệt bởi thẩm quyền các cấp, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu tương ứng theo tiến độ dự án.
– Nếu là tòa nhà, chung cư có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng nhà.
– Chủ đầu tư phải có văn bản, giấy tờ nộp thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều kiện về vốn
Theo Bộ Xây dựng, Nghị định 02/2022/NĐ-CP thay thế Nghị định 76/2015/NĐ-CP, trong đó bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng đảm bảo phù hợp với Điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020.Trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản thì cần đáp ứng những điều kiện về vốn theo quy định của pháp luật.
- Dự án có quy mô nhỏ hơn 20ha thì vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư
- Dự án có quy mô sử dụng trên 20ha thì vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư.
Căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính gần nhất đã được kiểm toán hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề để xác định vốn chủ sở hữu. Nếu doanh nghiệp mới được thành lập thì vốn chủ sở hữu được xác định theo vốn điều lệ thực tế đã góp.
Điều kiện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ
Trường hợp hộ gia đình, tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc phải đáp ứng 4 điều kiện trên. Cụ thể:
- Trường hợp phá sản, giải thể, chia tách mà tổ chức, cơ quan tiến hành bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
- Trường hợp bất động sản là tài sản công mà tổ chức, cơ quan thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua theo quy định pháp luật.
- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) Bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định pháp luật.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
- Hộ gia đình, tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
- Hộ gia đình, tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không thuộc dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định pháp luật.
4 điều kiện bắt buộc khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với mua bán chuyển nhượng hợp đồng thuê mua , thuê mua nhà ở xã hội.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán phải đáp ứng 4 điều kiện theo quy định.
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua theo quy định. Nếu các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thì phải có hợp đồng đã ký kết.
- Là diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, nhà ở gắn liền với đất.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng không có tranh chấp, khiếu nại.
- Để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì nhà, công trình xây dựng không bị thuộc diện bị kê biên thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
